בלעדירמ"י דורשת היטלים במכרזים בשכונת סירקין בפ"ת, יזמים: הבנייה תיכשל
בלעדי
רמ"י דורשת היטלים במכרזים בשכונת סירקין בפ"ת, יזמים: הבנייה תיכשל
יזמים שזכו במכרז מחיר מטרה של רמ"י בשכונת סירקין בפ"ת טוענים כי הוטעו לחשוב שאינם חייבים באגרות והיטלי פיתוח והפרויקט לא רווחי עבורם; רמ"י: "הכל מצוין מפורשות במכרז"
יזמים שזכו במכרזי מחיר מטרה בשכונת סירקין (נוף ירקון) בפתח תקווה, טוענים כי מסמכי המכרז והנספחים המצורפים להם יצרו מצג שווא שלפיו הם לא נדרשים לתוספת תשלום של אגרות והיטלי פיתוח, אך בניגוד לתנאים שעל פיהם הגישו את הצעותיהם למכרז, בהמשך נדרשו לתשלומים של אגרות והיטלי פיתוח לעירייה".
עוד טוענים היזמים כי מעבר לסטנדרט הבנייה שקבע משרד השיכון למכרזי מחיר מטרה, הם נדרשים לעמוד בשורה של תנאים נוספים שדורשת העירייה במסגרת "הנחיות בינוי" שקובעת הרשות ליצירת אחידות בבינוישמחייבות אותם בעלויות משמעותיות נוספות לפרויקט.
לדברי היזמים, דרישות העירייה, ביחד עם ההיטלים, פוגעים באופן קשה בכלכליות הפרויקטים, עד כדי כך שלא יוכלו להתחיל לבנות אותם.
על פי דו"ח אפס של אחת החברות, שמשקף את ההיתכנות הכלכלית של פרויקט נדל"ן, כבר כעת היא מצויה ברווחיות גבולית של כ־6% שלרוב לא מאפשרת לקבל מימון בנקאי ולצאת לביצוע — מאחר שהבנקים דורשים לראות רווח יזמי של כ־15%. בשיעורי רווח כאלה כל עלייה במחיר העבודה או החומרים עשויה לגרור את החברה להפסד.
על פי תוכנית מחיר מטרה, המדינה קובעת את מחיר הדירה בעיר מסוימת, כך שרוב הדירות המשווקות במכרז יוצעו לזכאים חסרי דיור בהנחה של 20% מגובה השומה, ועד להנחה בגובה של 300 אלף שקל על כל דירה, ולדירות מפרט מסוים שהיזמים מחויבים לעמוד בו, כך שבמכרז הם מתחרים על מחיר הקרקע.
מכרז מחיר מטרה בשכונת סירקין כולל כ־1,500 יחידות דיור ותוצאותיו התפרסמו ב־2022. במכרז זכו תשעה יזמים שונים — בהם אלקטרה, עץ השקד, גרופית, רם אדרת, מצפה העיר יזמות, ש.י.א פרויקטים ואסיה סיירוס. חלקם התאחדו כעת לצורך פנייה אל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) שקבעה את תנאי המכרז, ובמקרה הצורך הם שוקלים הגשת תביעה בנושא.
"המחיר שקבעו במכרז עמד על כ־17 אלף שקל למ"ר", אומר מנהל אחת החברות, "תמחרנו את ההצעה בהתאם לתב"ע, המכרז נדחה כמה פעמים ובאחת מהן צורף כנספח מכתב מטעם עיריית פתח תקווה שבו היא פוטרת את היזמים מהיטלי פיתוח — בניגוד לתנאי המכרז שניסחה רמ"י ועל פיו עליהם כן יהיה לשלם היטלים".
עוד אמר מנהל החברה כי בתב"ע היה כתוב שההיתרים ייצאו בהתאם להנחיות בינוי שאותן תפרסם הוועדה המקומית בהמשך. "כל היזמים מגישים את התוכנית לאישור העירייה כבר בפעם הרביעית מאחר שתוכניות הבינוי שלהם מנוגדות לרישום בתב"ע. בעירייה רואים בעיני רוחם שכונה ירוקה ומודרנית בלב פתח תקווה, ודורשים תקן מחמיר של בנייה ירוקה (3 כוכבים) שעולה הרבה כסף בעוד שבפרויקטים של דיור מסובסד הולכים על כוכב אחד. ההפרש הוא מטורף — אנחנו במינוס 10% בפרויקט אם נעשה כל מה שהם מבקשים. אני לא רואה איך מישהו יכול להרים את הפרויקט הזה".
בכיר לשעבר במשרד השיכון שבחן את הליכי המכרז אמר כי הוא חריג: "המכרז מדבר על כך שצריך יהיה לשלם אגרות והיטלים לרשות המקומית אבל מכרזים דומים במקומות אחרים כמו נתיבות ובאר שבע פטורים מאגרות והיטלים, אפילו בשדה דב אין אגרות והיטלים אלא תקציב פיתוח. אז נכון שרמ"י יכולה להגיד שהאחריות היא על היזמים שהיו צריכים לקרוא הכל ולשאול שאלות, אבל יש כאן גם אחריות על רמ"י והיה ראוי להדגיש זאת כי כל היזמים אומרים שהם לא לקחו את ההיטלים בחשבון ואפשר לבדוק את זה בדו"חות האפס".
לגבי הנחיות הבינוי של העירייה אמר הגורם כי "בעבר הנחיות מרחביות של העירייה לא היו כל כך משמעותיות, זה היה בעיקר עניין עיצובי, אבל עם השנים הרשויות לקחו את ההנחיות האלה צעד אחד קדימה והפכו אותן ל'חצי תוכנית'. הבעיה שרמ"י לא מחכה עם המכרזים להנחיות של הרשויות כי היא לא רוצה להיות תלויה בהן. יש גם בעיה לבטל את המכרז היות שיש כאן משתכנים שכבר זכו בדירות, ולכן הערכה שלי היא שזה ייגמר בבית המשפט".
מרמ"י נמסר: "תשלום האגרות וההיטלים מהווה חלק ממערך היחסים הישיר בין היזם הזוכה לבין הרשות המקומית, ללא מעורבות של רמ"י כגורם 'מתווך'. החבות בתשלום אגרות והיטלי פיתוח מצוינת מפורשות במסמכי המכרז שבהם נכתב כי 'בנוסף לתשלום התמורה בגין הקרקע, ישלם הזוכה דמי הקמה, אגרות והיטלים לרשות המקומית ו/או תאגיד המים והביוב, בהתאם לדין וחוקי העזר התקפים'. בניגוד לטענת היזמים שלפיה שולמו היטלי הפיתוח לרמ"י בתחילת הדרך כפי הנהוג, נחדד ונבהיר כי הסכום אשר נגבה במסגרת המכרז אינו כולל את האגרות וההיטלים המבוקשים לגבייה על ידי עיריית פתח תקווה כפי שצוין".
מעיריית פתח תקווה נמסר: "פעילות העירייה נעשית בתיאום עם רשות מקרקעי ישראל, ובכפוף לחוק. העירייה פועלת בימים אלו לקידום היתרים במתחם יחד עם מספר רב של יזמים".
